מתכננים למכור דירה בקרוב? אם כן, כדאי שתכירו את המונח הבא – מס שבח. בעוד שבעבר רבים קיבלו פטור עליו ולא נדרשו לשלמו כלל, הרי שכיום, הסיפור הוא אחר ומאז שנת 2014, אז נכנסה לתוקפה רפורמה חדשה בתחום, הוגדרו הפרמטרים המדויקים המאפשרים קבלת פטור. אחד הפטורים, שהיה תקף בעבר, ושאיננו עוד, הוא הפטור ממס שבח אם מוכרים בכל ארבע שנים. במקביל לכך, צומצמו משמעותית ההקלות השונות והחישוב של המס הפך למורכב.

פטור או תשלום? איך זה נקבע?

בעוד שעד לפני מספר שנים מי שרצה למכור דירה לא נאלץ להתמודד עם השלכות מיסיות שונות ומעטים היו האנשים שנדרשו לשלם את מס השבח, הרי שמאז שנת 2014, עם השקתה של רפורמת מס חדשה, הוחלט על ביטול הפטור מהמס ועל הגדרות מיוחדות הרלוונטיות לו.

אלה, המחזיקים בדירה אחת יוכלו ליהנות מהפטור, ובתנאי שהם מחזיקים בה לתקופה של לפחות 18 חודשים. אלה המחזיקים במספר דירות, יידרשו לשלם את מס השבח על פי חישוב ליניארי. הפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים איננו בתוקף עוד ומוכרי הדירה מתבקשים לשלם מס בגובה של 25 אחוז מסך הרווחים.

אז, מהו בעצם מס שבח? זהו מס החל על הרווח במכירת הדירה, כלומר "השבח". הוא מחושב תוך התייחסות להפרש שבין מחיר הקנייה הראשוני למחיר המכירה ובצמוד למדד. כל זאת, בקיזוז הוצאות רכישה, הוצאות שכר טרחה עבור עורך דין, עבור מתווך, שיפוץ ועוד.

אם נמצא, על פי החישוב, כי לא קיים שבח, כלומר, לא קיים רווח כלשהו בעת מכירת הדירה, לא יידרש המוכר לשלמו. החל משנת 2014, מי שרוצה ליהנות מפטור על המס, עליו להוכיח זכאות על הדירה לתקופה של לפחות 18 חודשים.

ישנה הטבה מסוימת למוכרים, כמו מוכרים בעלי דירה אחת וגם זכות על דירה נוספת שהיא פחות משליש על שוויה. אלה יוכלו ליהנות מפטור. בנוסף, גם אלה, המחזיקים דירה שקיבלו בירושה יוכלו לבחון אפשרות לקבלת פטור ממס שבח.

במצבים מסוימים ניתן לקבל פטור באופן חד פעמי על מכירת שתי דירות. זאת בתנאי שהמוכר הוא תושב ישראל וזכאות זו תקיפה לפעם אחת בלבד. אולם, זאת אך ורק אם מוכיח שמוכר את הדירות על מנת לרכוש דירה אחת חלופית שתחליף אותן. דירה ששוויה הוא לפחות שלושת רבעים משווי שתי הדירות הנמכרות יחדיו.

כך, למעשה, מוכיח המוכר כי העסקה בוצעה לצורך קניית דירה חדשה, חלופית, ולא לשם רווחים. מקרים בהם לא מקבלים תמורה עבור הדירה מזכים גם הם את המוכרים בפטור ממס שבח. מצבים אלה מוגדרים לרוב כהעברת דירה במתנה לקרובים. גם במקרים בהם שולם רק שליש משווי הדירה יינתן פטור.

אז, כמה משלמים מי שאינם פטורים מהמס?

משנת 2018 נכנסו לתוקפן תקנות חדשות. על פי תקנות אלו חלק מהמוכרים יהיו פטורים ממס שבח וחלק יחוייבו במס ליניארי.

תשלום המס נקבע באופן יחסי בהתאם לרווח הריאלי על הדירה. הרווח נבחן על פי שתי תקופות: גובה המס בשיעור של 0 אחוז יהיה מיום רכישת הדירה ועד לשנת 2014 וגובה מס בשיעור של 25 אחוז יחול על התקופה שבין שנת 2014 ליום המכירה.

כך או כך, לאור מורכבות החישוב ובחינתם של מספר פרמטרים על מנת לבדוק את עניין הפטור, כדאי מאד, בעת מכירת דירה להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, הן על מנת לבחון את גובה המס הנדרש (במידה ואכן נדרש כזה) והן על מנת לבדוק פרמטרים נוספים הקשורים לרכישה.