9 השלבים למכירה/קנייה של דירה יד שנייה

רכישת דירה היא צורך בסיסי בחייו של כמעט כל אדם בישראל אך לא תמיד עומדת האפשרות הפיננסית בפני כל אחד לרכוש דירה חדשה וקניית דירת יד שנייה היא אופציה אידיאלית עבור רבים. את  הדירה, גודלה ומיקומה בוחרים, בין היתר, על פי הסכומים שניתן להוציא, כל אחד בהתאם ליכולות והתקציב העומד לרשותו.

חיפושים אחר דירה מתאימה עלולים לקחת זמן רב מאוד במחוזותינו, עד לרגע בו מתבייתים על הדירה הנכונה והמיוחלת מבחינת כל הפרמטרים. בשלב זה מתחיל למעשה הליך הרכישה בפועל אשר כולל לרוב תשעה שלבים חשובים ומרכזיים שאין לדלג עליהם, להלן:

1. מציאת עו"ד מקרקעין - עסקת מקרקעין הינה מורכבת וכוללת לרוב סכומי כסף משמעותיים,3 התחייבויות רציניות של הרוכש וכל התהליך מלווה בהסכם מכר מקרקעין. לכן החשיבות הגדולה במעורבות של עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ונדלן כאשר קיימת האפשרות לקבל שירות מעורך דין אחד אשר ייצג את שני הצדדים מאחר ובעסקה כזאת האינטרס של שניהם חופף והדדי. כמובן, שכל צד יכול גם להביא עו"ד נפרד מטעמו, כל אחד בהתאם לשיקוליו האישיים.

2.  קיום מו"מ – המוכר והקונה מנהלים מו"מ על הסכומים, הסדרי תשלומים וכו' כאשר עורך הדין יכול לתווך ולהציע מתווים שונים שיסייעו להגיע לפשרה ולמימוש העסקה בהקדם ולשביעות רצון הצדדים.

3.  תכנון מס -  במקרים רבים של קניית/ מכירת דירה בישראל, המוכר צריך לשלם מס שבח ולעיתים גם היטל השבחה, ואילו הרוכש חייב במס רכישה. קיימים חוקי מיסוי שונים שיכולים להפחית או לבטל חלק מהמיסים. עו"ד המתמחה בתחום יכול לסייע בביצוע תכנון מס מתאים שיוזיל את העלויות הללו. מומלץ שבעלי העסקה יקבלו מבעוד מועד כל מידע רלוונטי על מיסוי אפשרי ועל הערכות הכספים שיידרשו לשלם עוד טרם החלטתם למכירה או רכישת דירה.

4. בדיקות משפטיות טרם העסקה - בדיקות לגבי מצב הנכס כוללות את זהות המוכר, מעמדו ביחס לנכס וזכויותיו בו. המידע הנ"ל מתקבל מהטאבו, ממנהל מקרקעי ישראל, מחברות משכנות וכו'. במקומות אלו גם רשומים עיקולים וחובות (במידה וקיימים). בדיקות נוספות הן בהיבט תכנוני, האם יש חריגות בנייה, כתבי אישום. צווי הריסה על שם בעל הנכס ועוד.

5. ניסוח הסכם המכר – זהו ליבה של העסקה ואת ההסכם המפורט מכין עורך הדין ובו הוא משלב את כל האלמנטים הדרושים, הסכמות, התחייבויות ההדדיות, סכומים, הסדרי תשלומים, בטחונות וכדומה.
    
6. חתימה על החוזה - לרוב, נערכת החתימה מול עורך הדין שמוודא שהיא מתבצעת כראוי.
    
7. העברת כסף לנאמן ורישום הערת אזהרה – הרוכש מעביר תשלום ראשון לבא כוח של המוכר. עורך הדין רושם הערת אזהרה לטובת הרוכש ולאחר מכן מעביר את הכסף למוכר.

8. השלמת חובות המוכר – תשלומי כל החובות החלים על הנכס ובכלל זה חשבונות חשמל, ארנונה, מים, וועד בית וכדומה. בנוסף, יש לחסל את המשכנתא הרובצת על המוכר (אם קיימת).
    
9. מסירת החזקה בנכס - במידה והמוכר לא השלים את כל התחייבויותיו הטכניות או המציא את האישורים הנדרשים יופקד סכום כסף בנאמנות אצל עורך הדין עד להשלמת כל אלו.